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限购政策使买卖合同解除如何善后

2018年01月03日 10:07   
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  为遏制投资性购房,平稳房价,各地相继出台了各项限购措施。去年3月份,北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理公告》,“商改住”项目遭遇史上最严限购。因限购政策出台,部分买受人丧失购买资格或购买能力受限,导致合同无法继续履行。在此情况下,买受人要求退还购房定金和居间费,能否得到支持?


  丧失购房资格如何退还定金


  2017年3月12日,马某与孙某签订房屋买卖合同,马某购买孙某位于北京市的办公房屋一套,房屋成交总价为185万元。按照合同约定,孙某应于2017年3月20日前办理涉案房屋的提前还款手续,并由孙某自筹全部解押款项。马某于签订合同当日给付孙某定金10万元。合同签订后,孙某办理了涉案房屋的还款解押手续,银行于2017年3月24日出具《贷款结清证明》。


  2017年3月26日,北京市相关部门联合发布京建发(2017)第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,该公告要求个人购买办公类项目应当符合下列要求:名下在京无住房和商办类房产信息。马某名下已有一套住房,不符合购买“商办类”项目的购房资格。


  马某起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同,并要求返还10万元定金。


  孙某不同意解除合同,认为马某虽然名下有房,但完全可以通过自行努力克服。再者,孙某认为自己也承受了很大损失,即使解除合同也不能全部返还定金。


  法院认为,《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的出台,使马某丧失购房资格,进而导致马某与孙某签订的房屋买卖合同无法继续履行,双方签订的合同目的无法实现,应解除合同。该公告的出台,系不可归责于当事人的事由,而且双方对解除合同都没有过错,所以孙某应该退还马某定金10万元。孙某没有举证证明自己的实际损失情况,所以对其同意部分退还首付款的意见,法院未采纳。


  法院最终判决解除双方签订的房屋买卖合同,孙某返还马某购房定金10万元。


  买卖合同解除如何退还居间费


  2017年3月18日,赵某(买受方)、贾某(出卖方)与北京某房地产经纪有限公司(居间方)签订存量房屋买卖居间合同,约定出卖方与买受方同意居间方就房屋买卖事宜提供有偿居间服务。


  在签订居间合同前,居间方已经多次向买卖双方提供居间服务。买卖双方就购房事宜达成一致意见,并于2017年3月18日签订存量房屋买卖合同,房屋总价款197万元,赵某拟申请贷款110万元。


  合同约定居间方的权利义务,合同签订后,赵某向中介公司支付了3万元居间费。


  《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。赵某因不能办理贷款无法继续履行合同。


  赵某与贾某私下协商,双方一致同意解除房屋买卖合同。


  后赵某到中介公司要求退还居间费,双方协商未果。赵某诉至法院,要求解除存量房屋买卖居间合同,并要求中介公司退还居间服务费3万元。


  中介公司说,赵某与贾某经中介公司居间服务已经签订了房屋买卖合同,其已经完成了居间义务。虽然赵某与贾某之间的房屋买卖合同已经解除,但居间服务合同并未解除。如果有违约方的话,由违约方支付居间费。


  法院认为,因限购政策出台赵某不能办理贷款,这已远超赵某签订合同之初的预期,并超出赵某的支付能力。赵某与贾某之间的房屋买卖合同已无法履行并已解除。所以居间服务合同的合同目的无法实现,也无法继续履行,应解除三方签订的居间服务合同。


  买卖双方及中介公司对合同的解除都没有过错,并且中介公司已经向赵某履行了促成订立房屋买卖合同的义务,但没有完成协助办理过户手续、办理网上签约手续等合同义务。所以根据公平原则,中介公司应该退还部分居间费。根据合同的约定及具体履行情况,酌定中介公司退还赵某居间费二万五千元。


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