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因城施策 分类调控 房地产调控总基调没有变

2018年01月12日 10:04   
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  年初以来,多个城市房地产调控政策相继微调,有观点开始认为这是调控松绑转向的迹象。但如果仔细回看本轮调控的初衷,以及好好领会十九大和**经济工作会议精神,当前认为房地产调控放松明显属于误读。


  确实,如果单纯从调控力度、调控效果和对经济的当期影响看,眼下谈论放松的可能性似乎并不为过。有统计发现,截至2017年底,全国共有54个城市出台调控,“认房又认贷”的城市15个,限售的城市48个,限购政策129条,限贷政策169条。可以说,2016年三季度以来这轮房地产调控**严厉。从具体实践来看,本轮调控也已取得了较好成效,体现为房地产销售量价齐落。


  数据显示,2016年1月至10月,30个大中城市房地产销售面积月均同比增长30%,到了调控后的2016年11月至2017年12月,已变为月均同比下降31%;截至2017年12月,70个大中城市里**城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落,二线城市房价走势也大体如此。得益于因城施策和棚改货币化安置,三四线城市的房地产销售和价格跌幅均明显低于一二线城市。


  此外,由于房地产仍是我国的支柱性行业,调控无疑会对经济增长产生短期负面作用,包括拖累地产产业链相关消费和制约房地产投资等。再考虑到当前我国正着力推动结构转型和全面加强金融监管,我国经济下行压力显然大了不少。


  一叶可知秋,但同样可障目。根据当前楼市调控效果显现就判断调控将很快放松,明显属于“念歪了经”。


  一方面,过去几年,我国房价一路飙涨,居民持续加杠杆且购房抵押率不断上行,一边是刚需者买不起房,一边是炒房团越来越多,房地产泡沫事实上已成为巨大的“灰犀牛”。以商品房销售额(累计值)与商品房销售面积(累计值)的比值作为房价表征来看,2016年底约为7500元/平方米,调控后的2017年底小幅升至7900元/平方米,分别为5年前、10年前和15年前的1.5倍、2.3倍和3.6倍。房价走高也带动了房地产市值的快速膨胀,过去12年间,我国房地产市值增加6.3倍,同期城镇居民可支配收入仅增加3.5倍。


  与此同时,越来越贵的房子“绑架”了大部分家庭。数据显示,我国居民总资产中房地产占比超过5成,总负债中按揭贷款占比超过6成;2016年底我国居民部门杠杆率水平为45%,调控之后不降反升,2017年三季度已超过50%,分别是5年前和10年前的1.9倍和3.5倍。杠杆率水平快速上升的背后,简单来说,就是居民可支配收入的涨幅赶不上房价。


  另一方面,相比以往,本轮调控主基调总体思路是因城施策、分类调控。实施一年多后,党的十九大再次明确坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,并提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”;**经济工作会议则强调“要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”,并指出“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,实行差别化调控”。


  从这个政策思路演化来看,住建部日前提出的“抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展”,以及兰州、南京、合肥等城市出台的放松部分非**区域限购、放松高层次人才限购、支持改善性需求住房购买等举措,无非是在响应**提出的“差别化调控”和“把握好工作节奏和力度”,进而使调控更加精准有效。更进一步,考虑到住建部把2018年改造各类棚户区目标由此前的500万套增至580万套,以及各地陆续出台的租购并举相关举措,国家有意控制房价水平、遏制投机炒房以及着力健全房地产长效机制的决心并未改变。


  谋定而后动。“一套房子绑架了一代人”这句话虽夸张演绎但也不无道理;而“每一次房价调控,都是为了下一次更好地上涨”,也的确是以往调控留给人们的直观感受。因此,有关方面应尽可能确保房地产调控政策的连续性与稳定性,千方百计提高政策前瞻性,并着力加强预期管理。


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