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土地溢价率普降是楼市趋于理性信号

2018年12月20日 10:35   
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[导读]土地溢价率普降是楼市趋于理性信号
  近期,国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,引发市场热议。四大一线城市二手房价环比全部下跌、全国房地产市场单月销售面积增速持续下滑等信号,楼市下行趋势开始显现。而在土地市场上,由于开发商预期降低,拿地积极性下降,土地溢价率普遍大降,打下了楼市理性发展的基础。
  今年以来土地市场出现明显降温,溢价率普遍大降。数据显示,101个城市今年住宅土地成交溢价率平均值为19.21%,较去年的39.6%大幅下滑,也低于2016年的34.45%。四季度以来,低溢价乃至底价成交渐成常态,土地流拍数量也明显增多。2018年11月,全国300个城市住宅类用地平均溢价率仅为7%。
  土地溢价率下降的原因是多方面的:首先,持续的调控政策让市场出现明显降温,地产商回款难度增加,融资成本上升,不论是对未来市场的预期还是手中的资金状况,都使其在拍地时更加谨慎和理性。另外,国家出台了一系列的土地出让措施,条件苛刻,迫使地产商拿地较为谨慎。当然,部分土地的性质,也可能导致溢价率的下降,比如土地处于偏远的郊区,以及共有产权土地的入市等。
  总体看,1~11月份开发商购置土地面积同比增长14.3%,土地成交价款增长20.2%,土地单价仍处于高位,但溢价率的下降显示出理性已经主导了土地市场,未来房价继续大涨已无基础。从历史数据来看,较低的土地溢价率往往伴随着房价的稳定,以房价相对稳定的2011年至2014年为例,数年的溢价率平均值全部低于20%。反之,较高的土地溢价率伴随着房价的大幅上涨,较明显的例子就是2016年和2017年土地溢价率相伴房价大涨。
  地价通常占房价30%左右,土地溢价率下行、土地价格增速放慢,加上销售放慢,体现在房价上就是略有下调。但是,仅从溢价率下降、土地市场降温还不能得出楼市将迎来拐点的结论。溢价率虽然下滑幅度很大,但平均仍然是溢价成交,整体土地价格还没有出现下降,因为随着基建的完善,政府挂牌底价也往往会有所提升,溢价率大幅下降只是大幅减慢了地价上升的速度。
  房价畸高导致各种社会成本上升,已经是经济运行中的一个重要矛盾。土地市场降温后将有助房价回归稳定,能够让全社会摆脱焦虑症,正本清 源,有效吓阻赚快钱的冲动,实体经济能够得到更多新鲜血液,让楼阁建设在坚实的地面上。目前土地价格和房价的变化总体是积极的,地方政府切不能因为短期财政遇到压力而放松调控,毁掉当前稳定大好局面。只有保持政策定力,坚决落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的中央精神,房地产市场乃至整个经济才可能长治久安。
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